Logiciel registre de mandats électroniques - Documents - Signature Numérique
Logiciel registre de mandats électroniques - Documents - Signature Numérique
La visite d’un bien immobilier avant l’achat n’est pas qu’une simple promenade dans les pièces principales. Cela va bien au-delà et vous allez vite vous en rendre compte à travers cet article. En effet, il est question d’une affaire récente qui a vu les acquéreurs (un couple) commettre plusieurs erreurs à la suite. Les acheteurs ont conclu une opération d’achat par le biais d’un agent immobilier après visite. Après l'achat, ils se sont rendus compte que la maison avait un problème de toiture qui n’avait pas été signalé. Pour information, le vendeur en question n’est pas un professionnel. Cette éventuelle omission a logiquement entraîné une plainte des acheteurs pour réparation de ce vice.
Aussi surprenant que cela puisse vous paraître, la Cour a opté pour un rejet pur et simple de la plainte. Suite à une expertise demandée par la Cour, elle finit en effet par statuer en défaveur des acheteurs, et pour cause, ces derniers auraient facilement pu se rendre compte de ce supposé vice. En effet, les problèmes en toiture étaient bien en évidence. Il n’était d’ailleurs pas nécessaire d’avoir un œil d’expert pour s’en rendre compte lorsqu’on se trouve dans les combles de l’immeuble en question. Certes, les combles étaient verrouillés, mais il n’existe aucune preuve que le vendeur (qui seul en avait la clé) a fait exprès de ne pas remettre la clé à l’agent. Par ailleurs, les acheteurs n’ont à aucun moment souligné avoir demandé l’accès avant que cela ne leur soit refusé. Il n’est donc pas question de parler de vice caché puisque le problème était perceptible à l’œil nu. Ce sera donc un rejet tout à fait logique (Cass. 3e civ. 21.03.2019 n° 18-12604).
Tout le monde a sans aucun doute retenu la leçon sur ce point. Lorsqu’on achète un bien immobilier (ancien en particulier), il convient de faire une visite et si nécessaire une fouille pour trouver d’éventuels vices lors de la visite. Chaque pièce doit être visitée pour limiter les mauvaises surprises. S’il y a des pièces fermées, il faudra demander à ce qu’on les ouvre. Au moins, vous aurez la certitude d’avoir fait ce qu’il faut.
En tant que vendeur non professionnel (de bonne foi), cet arrêté peut vous être utile pour intégrer une clause d’exonération dans l’acte de vente. Évidemment, ceci n’est valable que pour les vices apparents. En d’autres termes, il ne sera pas nécessaire de faire une étude technique pour se rendre compte du défaut en question. Un simple examen visuel et le respect des procédures normales devraient suffire. (Cass. 3e civ. 12.04.2018 n° 16-24033 ; Cass. 1 e civ. 29.06.2016 n° 15-23441).
Une précision : il convient de vous informer que vous ne pouvez pas blâmer un acheteur de ne pas avoir pris la peine de faire une vérification minutieuse du bien ancien. Vous ne pourrez pas non plus lui reprocher de ne pas être venu sur les lieux avec un expert ou une échelle pour s’assurer que la toiture ne présente pas de défaillance.
La Cour n’a évidemment pas tenu compte de la responsabilité du professionnel de l’immobilier, en l’occurrence l’agent immobilier. Le couple n’ayant pas demandé à visiter les combles, il est considéré comme seul fautif dans cette affaire, du moins juridiquement. La Cour de cassation n’a pas changé d’avis malgré que les plaignants aient souligné qu’il était de la responsabilité de l’agent de posséder ou se procurer la clé des combles. Ils ont aussi argué que l’agent aurait dû visiter et vérifier tous ces détails puisque cela agissait aussi sur l’estimation du prix du bien. Cela n’a pas suffi et la décision de la Cour reste sans appel.
Mais, il convient de faire la part des choses. Si l’agent immobilier est mandaté et qu’il doit rédiger un avant-contrat (ce n’est pas le cas dans l’affaire), il doit faire attention. L’AI est alors tenu de faire une visite très appliquée de bien immobilier. Le mandat contient justement une clause qui assure les visites dans les meilleures conditions.
Crédit photos : Licence accordée
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