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Immobilier : le négociateur doit-il vérifier la signature ?

Immobilier : le négociateur doit-il vérifier la signature ?

Immobilier : le négociateur doit-il vérifier la signature ?

Droit de rétraction et information juridique : le négociateur immobilier est-il tenu de vérifier la sincérité des signatures sur l’avis de réception ? Retrouvez toutes les réponses avec un cas d’école afin d’appréhender au mieux ce genre de situation dans laquelle vous pourriez être confronté.

La réponse est un « OUI ! » sans aucun doute. Pour mieux vous faire comprendre la situation, voici un cas de figure qui devrait vous aider.

EXEMPLE :

Prenons l’exemple du couple qui décide d’acheter de commun accord un bien immobilier. Il y a là une promesse de vente, mais les potentiels acheteurs ont toujours leur droit de rétraction. L’agent immobilier devant procéder à la vente se doit de mettre fin à ce droit conformément à l’article L 271-1 du CCH. Logiquement, il envoie deux lettres recommandées à chaque membre du couple. Cependant, à l’arrivée du courrier, c’est un seul membre qui signe les deux lettres (le mari).

Le jour de la signature officielle pour la cession du bien (acte authentique de vente), le couple ne se présente pas et signale par la même occasion son droit de rétraction. Bien entendu, les vendeurs portent plainte assignant les acquéreurs et l’agence immobilière pour le paiement de la clause pénale et la réparation des préjudices subis. Ces demandes sont évidemment rejetées et pour cause, la signature des lettres recommandées ne répondait pas vraiment aux exigences légales.

 

Qu’exige en réalité la loi pour ce qui concerne la purge du droit de rétraction

La Cour de cassation justifie son rejet en insistant sur le fait que le membre qui avait signé tout seul les deux lettres ne l’avait pas fait en tant que représentant de son partenaire (pas de mandat spécifique ni de procuration pour ce faire). Cela signifie que le couple n’avait pas entièrement renoncé à son droit de rétraction. Au visa de l’article L 271-1 du CCH et de l’ancien article 1147 du Code civil, la Cour de cassation poursuit en reprochant à la Cour d’appel d’avoir limité l’obligation de l’agent immobilier à la notification de l’avant-contrat. Celui-ci devait s’assurer de la sincérité, ne serait-ce qu’apparente, des signatures figurant sur chaque lettre recommandée.

Vous comprenez donc qu’en qualité d’agent immobilier, il vous incombe la responsabilité de vous assurer de la sincérité apparente de la signature sur chaque lettre.

Sur les décisions prises par la cour sur ce cas de figure, sachez qu’il y a des précédents et le plus récent était en 2010. Cette même Cour avait alors souligné, par deux arrêts confirmés, que si la notification du droit de rétraction aux époux se fait avec une unique lettre au nom des deux, la signature n’est valable que lorsque l’époux qui signe dispose d’une preuve de représentation de son conjoint ou si les deux signatures y figurent (Cass. 3e civ. 9-6-2010 n° 09-15.361 et n° 09-14.503; Cass. 3e civ. 11-2-2014 n° 12-35.059 : BPIM 3/15 inf. 152).

C’est justement pour pallier ces cas qu’il est recommandé préciser les conditions de validation dans l’avant-contrat. (DIP)

 

Pour répondre à la question

Il est vrai que par le passé, la responsabilité de l’agent immobilier n’est pas si évidente que cela. Plusieurs arrêts avaient été prononcés sur la question sans jamais remettre en cause la responsabilité de l’agence immobilière. Désormais, il est clair que l’agent a la responsabilité de s’assurer de la sincérité des signatures. Cela signifie qu’il doit vérifier les signatures et si elles se ressemblent, il devra s’assurer que celui qui l’a apposé dispose bien d’un document qui l’y autorise. Sans cela, il serait en effet difficile de prouver au regard de la loi Hoguet que les acheteurs ont effectivement renoncé à leur droit de rétraction. Il va falloir être donc plus attentif, car l’agent immobilier a une obligation de résultats.

Crédit : accordé licence

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